K3-avskrivning för BRF: Praktisk guide för styrelsen 2026
Så kopplar styrelsen komponentavskrivning (K3) till besiktningsfynd, underhållsplan och avgift. Steg-för-steg inför stämman med BFNAR 2012:1.
Marie Selling · Besiktningsman, Besiktningsman.se · Senast uppdaterad: 4 juli 2026
BM × DFF: Besiktningsman.se dokumenterar byggnadens skick. DIN Fastighetsförvaltare översätter fynd till K3-komponenter och kapitalavsättning i underhållsplanen.
Från besiktningsfynd till underhållsbudget
Vi hjälper styrelsen att omsätta protokoll till prioriterad underhållsplan, kapitalavsättning och K3-underlag.
Kort svar: K3 kräver att styrelsen kan visa vilka komponenter som avskrivs, vilka åtgärder som planeras och hur besiktningsfynd påverkar avgiften. Besiktningsprotokoll är startpunkten — inte Excel-schabloner.
Varför K3 blivit skarpare 2026
Revisorer och banker ställer högre krav på att underhållsplan och redovisning hänger ihop. Styrelsen ska kunna svara på stämman: Varför höjs avgiften? med komponent och besiktningsunderlag.
Läs vår sida om K3-redovisning 2026 för hur vi stödjer kassören.
Steg 1: Komponentlista
Typiska K3-komponenter:
- Stamledningar och värmecentral
- Tak och fasad
- Fönster och balkonger
- Hiss och el
- Ventilation (OVK)
Uppdatera listan efter statusbesiktning — inte bara vid stambyte.
Steg 2: Livslängd och restvärde
Sätt teknisk livslängd per komponent (t.ex. tak 40 år, stammar 50 år). Restvärde vid utgången av livslängd påverkar årlig avskrivning. Använd besiktningsdata, inte gissningar.
Steg 3: Koppla till underhållsplan och avgift
Varje planerad åtgärd ska ha:
- Komponent-ID
- Kostnad (uppdaterad med index)
- Planerat år
- Finansiering (avgift, lån, fond)
Se underhållsskuld i siffror för hur styrelsen presenterar tre scenarier inför stämman.
Vanliga misstag
- Schablonavskrivning utan koppling till faktiska åtgärder
- Underhållsplan som inte uppdaterats efter besiktning
- Stambyte budgeterat utan garantibesiktning i planen
Stöd från förvaltare och besiktningsman
DIN Fastighetsförvaltare och Besiktningsman.se arbetar i samma kedja: protokoll → komponent → plan → K3-rapport. Boka underhållsplanering om styrelsen behöver strukturerad genomgång.
Från besiktningsfynd till underhållsbudget
Vi hjälper styrelsen att omsätta protokoll till prioriterad underhållsplan, kapitalavsättning och K3-underlag.
Läs mer
Relaterade tjänster och guider.
Relaterade artiklar
Fler guider i samma ämne.
- Digital underhållsplan för BRF: Krav styrelsen ska ställa
Så väljer och kräver styrelsen digital underhållsplan med K3-komponenter, besiktningsimport och spårbar uppföljning — utan att tappa beslutsunderlag.
- Fasadrenovering i BRF: Prioritering med besiktningsunderlag
När styrelsen ska renovera fasad, hur besiktningsprotokoll styr omfattning och kostnad — och hur fasad prioriteras mot tak, stammar och OVK.
- 5 tecken på underhållsskuld i BRF — och vad styrelsen gör
Varningssignaler som styrelsen kan se i budget, besiktning och felanmälningar — och hur underhållsskulden omsätts till konkret plan och avgift.
Vanliga frågor
K3 (BFNAR 2012:1) är regelverket för komponentavskrivning i bostadsrättsföreningar. Varje större byggnadsdel (tak, stammar, fasad) ska ha livslängd, restvärde och årlig avskrivning — kopplat till underhållsplanen.
K2 finns för enklare redovisning, men de flesta medelstora och större BRF:er med underhållsplan använder K3. Revisor och banker förväntar sig komponentuppdelning vid lån och större investeringar.
Varje prioriterat besiktningsfynd ska mappas till en K3-komponent med kostnadsuppskattning och planerat år. Då blir avskrivning och kapitalavsättning motiverbar inför stämman — inte schablon.
Prata med styrelsen?
Kostnadsfri digital genomgång (30–45 min) — inget bindande.