Garantibesiktning efter stambyte: Tidsfrister, AB 04 och styrelsens ansvar
Vad styrelsen måste veta om garantibesiktning efter stambyte eller fasadrenovering — tidsfrister, reklamation och hur oberoende protokoll skyddar BRF:en.
Björn Selling · VD, Besiktningsman.se · Senast uppdaterad: 4 juli 2026
BM × DFF: Garantibesiktning bokas hos Besiktningsman.se. DIN Fastighetsförvaltare hjälper styrelsen att följa upp avvikelser i underhållsplan och vid tvist.
Behöver styrelsen oberoende besiktningsunderlag?
Besiktningsman.se dokumenterar status objektivt. DIN Fastighetsförvaltare följer upp i plan och budget.
Kort svar: Garantibesiktning är styrelsens sista chans att dokumentera brister innan entreprenörens ansvar försvagas. Boka oberoende besiktning i god tid, reklamera skriftligt med protokoll som bilaga och uppdatera underhållsplanen med faktiska kostnader.
Vad är garantibesiktning?#
Garantibesiktning är en oberoende genomgång av utfört arbete innan garantitiden löper ut. Syftet är att dokumentera brister med samma struktur som vid slutbesiktning — så att styrelsen kan reklamera skriftligt inom avtalad tid.
Se vår stambyte-checklista för hela kedjan från upphandling till 2-årsbesiktning.
Styrelsens ansvar vid entreprenad#
Styrelsen representerar föreningen mot entreprenör. Det innebär att protokoll, fotodokumentation och reklamationstider är styrelsens ansvar — inte entreprenörens. Oberoende besiktning ger objektiv grund vid förhandling.
Praktisk checklista efter stambyte#
- Säkerställ att slutbesiktning och garantitider är dokumenterade i avtalet.
- Boka garantibesiktning minst 4–8 veckor före garantiutgång.
- Reklamera alla A- och B-avvikelser skriftligt med protokoll som bilaga.
- Uppdatera underhållsplanen med faktiska åtgärdskostnader.
Läs mer om besiktningsdriven förvaltning — samma protokollstandard genom hela projektkedjan. Vid projektledning: renovering och underhåll.
Behöver styrelsen oberoende besiktningsunderlag?
Besiktningsman.se dokumenterar status objektivt. DIN Fastighetsförvaltare följer upp i plan och budget.
Läs mer
Relaterade tjänster och guider.
Relaterade artiklar
Fler guider i samma ämne.
- Oberoende besiktningsman vs rondering: Vad ger styrelsen bäst underlag?
Skillnad mellan oberoende besiktningsman och förvaltares rondering i BRF — när protokoll krävs, vad rondering räcker till och hur modellerna kan kombineras.
- Radon i BRF: Mätning, gränsvärden och åtgärdsprioritering
Styrelsens guide till radon i flerbostadshus — när mätning krävs, hur resultat tolkas och hur radonåtgärder prioriteras mot övrigt underhåll.
- Statusbesiktning vart 3–5:e år: Intervallguide för styrelsen
Hur ofta ska en BRF göra statusbesiktning, vad ingår och hur resultatet ska användas i underhållsplan och budget.
Vanliga frågor
När ska garantibesiktning göras?
Garantibesiktning bör ske innan garantitiden löper ut — ofta 2 eller 5 år efter slutbesiktning beroende på avtal. Boka i god tid; entreprenörens kapacitet kan begränsa tillgängliga datum nära deadline.
Vad händer om styrelsen missar garantibesiktning?
Avvikelser som inte reklameras i tid kan vara svåra att hävda senare. Styrelsen riskerar att stå med kostnader som borde omfattats av garantin eller entreprenörens ansvar enligt AB 04 eller ABT 06.
Vem beställer garantibesiktning i en BRF?
Styrelsen representerar föreningen och beställer oberoende besiktning. Protokollet används som bilaga till skriftlig reklamation mot entreprenören.