Kort svar: Stambyte i Stockholm kräver besiktning i fem steg — status före beslut, krav i upphandling, löpande entreprenadbesiktning, slutbesiktning och garantibesiktning. Planera 2-årsbesiktning i avtalet och reklamera skriftligt med protokoll — annars försvagar styrelsen sin position.

Fas 0: Status före stambytesbeslut

Innan styrelsen beslutar om stambyte eller relining:

1. Statusbesiktning med prioriterat protokoll
2. Jämför stambyte vs relining mot faktiska fynd — inte entreprenörens rekommendation ensam
3. Uppdatera underhållsskuld och kapitalavsättning inför stämman

Fas 1: Upphandling med besiktningskrav

Skriv in i förfrågningsunderlag och avtal:

Kräv att entreprenören redovisar hur kritiska etapper (öppnade stammar, täta badrum) ska besiktigas under entreprenaden — inte först vid slut.

BM:s slutbesiktning vid stambyte beskriver vad protokollet ska täcka.

Fas 2: Under entreprenad

Löpande entreprenadbesiktning vid:

• Öppnade stammar och genomföringar
• Täta installationer och badrum
• Tryckprov och isolering

Dokumentera avvikelser löpande med protokoll-ID. Vid större brister — stoppa etapp tills åtgärd verifierats.

Fas 3: Slutbesiktning

Slutbesiktning enligt AB 04/ABT 06 innan slutbetalning. Styrelsen ska:

1. Närvara eller ha tekniskt ombud
2. Säkerställa att alla A-avvikelser är tydliga i protokoll
3. Inte betala slutlikvid innan skriftlig hanteringsplan för A-fel finns (om avtalet tillåter)

Fas 4: Garantibesiktning och reklamation

Planera garantibesiktning redan vid kontraktsskrivning — ofta 2 år efter slutbesiktning.

Checklista:

• Datum i styrelsens kalender minst 8 veckor före garantiutgång
• Oberoende besiktningsman bokad
• Skriftlig reklamation med protokoll som bilaga
• Underhållsplan uppdaterad med faktiska åtgärdskostnader

Vid tvist: entreprenadtvist från protokoll till förhandling.

Efter projektet

• Uppdatera K3-komponenter och underhållsplan
• Löpande uppföljning via besiktningsdriven förvaltning
• Renovering och underhåll som kontaktväg till förvaltaren