Stambyte i Stockholm: Besiktningschecklista från upphandling till 2-årsbesiktning
Checklista för BRF-styrelser vid stambyte i Stockholm — besiktning i varje fas, upphandlingskrav, garantibesiktning och reklamation enligt AB 04.
Björn Selling · VD, Besiktningsman.se · Senast uppdaterad: 4 juli 2026
Stambyte med besiktning i varje fas
Från upphandling till garantibesiktning — vi och Besiktningsman.se följer samma protokollstandard.
Kort svar: Stambyte i Stockholm kräver besiktning i fem steg — status före beslut, krav i upphandling, löpande entreprenadbesiktning, slutbesiktning och garantibesiktning. Planera 2-årsbesiktning i avtalet och reklamera skriftligt med protokoll — annars försvagar styrelsen sin position.
Fas 0: Status före stambytesbeslut#
Innan styrelsen beslutar om stambyte eller relining:
- Statusbesiktning med prioriterat protokoll
- Jämför stambyte vs relining mot faktiska fynd — inte entreprenörens rekommendation ensam
- Uppdatera underhållsskuld och kapitalavsättning inför stämman
Fas 1: Upphandling med besiktningskrav#
Skriv in i förfrågningsunderlag och avtal:
| Krav | Varför |
|---|---|
| Anbud refererar till besiktnings-ID | Jämförbara priser |
| Oberoende slutbesiktning beställd av styrelsen | Ingen intressekonflikt |
| Garantibesiktning datum i avtalet | Missas ofta — se garantibesiktning |
| AB 04/ABT 06 + reklamationstider | Underlag vid tvist |
Kräv att entreprenören redovisar hur kritiska etapper (öppnade stammar, täta badrum) ska besiktigas under entreprenaden — inte först vid slut.
BM:s slutbesiktning vid stambyte beskriver vad protokollet ska täcka.
Fas 2: Under entreprenad#
Löpande entreprenadbesiktning vid:
- Öppnade stammar och genomföringar
- Täta installationer och badrum
- Tryckprov och isolering
Dokumentera avvikelser löpande med protokoll-ID. Vid större brister — stoppa etapp tills åtgärd verifierats.
Fas 3: Slutbesiktning#
Slutbesiktning enligt AB 04/ABT 06 innan slutbetalning. Styrelsen ska:
- Närvara eller ha tekniskt ombud
- Säkerställa att alla A-avvikelser är tydliga i protokoll
- Inte betala slutlikvid innan skriftlig hanteringsplan för A-fel finns (om avtalet tillåter)
Fas 4: Garantibesiktning och reklamation#
Planera garantibesiktning redan vid kontraktsskrivning — ofta 2 år efter slutbesiktning.
Checklista:
- Datum i styrelsens kalender minst 8 veckor före garantiutgång
- Oberoende besiktningsman bokad
- Skriftlig reklamation med protokoll som bilaga
- Underhållsplan uppdaterad med faktiska åtgärdskostnader
Vid tvist: entreprenadtvist från protokoll till förhandling.
Efter projektet#
- Uppdatera K3-komponenter och underhållsplan
- Löpande uppföljning via besiktningsdriven förvaltning
- Renovering och underhåll som kontaktväg till förvaltaren
Stambyte med besiktning i varje fas
Från upphandling till garantibesiktning — vi och Besiktningsman.se följer samma protokollstandard.
Läs mer
Relaterade tjänster och guider.
Relaterade artiklar
Fler guider i samma ämne.
- Entreprenadupphandling i BRF: Besiktningsklausuler styrelsen ska kräva
AB 04, besiktningsmilestolpar, garanti och dokumentation — så styrelsen skriver upphandling som skyddar föreningen vid stambyte, tak och fasad.
- Entreprenadtvist i BRF: Från protokoll till förhandling
Så hanterar styrelsen entreprenadtvist i BRF — skriftlig reklamation, AB 04, oberoende protokoll och nästa steg när entreprenören inte åtgärdar.
- Relining vs stambyte i BRF: Valguide för styrelsen
När relining räcker, när stambyte krävs — besiktningsunderlag, LCC-jämförelse och beslut som håller på stämman och vid garantitvist.
Vanliga frågor
Vad kostar stambyte per lägenhet i Stockholm?
Typiskt intervall 2026 är 150 000–300 000 kr per lägenhet beroende på omfattning, badrum och rörtyp. Projekttid för en medelstor förening är ofta 6–12 månader (källa: branschriktlinjer och HSB Stockholm).
När ska styrelsen boka garantibesiktning efter stambyte?
Planera 2-års garantibesiktning redan vid kontraktsskrivning. Boka besiktning minst 4–8 veckor före garantiutgång så avvikelser hinner reklameras skriftligt.
Behövs besiktning redan vid upphandling?
Ja. Statusbesiktning före upphandling definierar omfattning (stambyte vs relining) och ger underlag för att jämföra anbud mot faktiska fynd — inte generiska prislistor.
Vad ska stå i entreprenadavtalet om besiktning?
Krav på oberoende slutbesiktning, rätt till efterbesiktning/överbesiktning, garantibesiktning med datum, och att AB 04/ABT 06 reklamationstider gäller. Ange vem som beställer besiktning — styrelsen, inte entreprenören.
Hur reklamerar styrelsen fel efter slutbesiktning?
Skriftlig reklamation med protokoll som bilaga, inom avtalad tid. Se BM:s guide om reklamation och vår artikel om entreprenadtvist i BRF.