Entreprenadupphandling i BRF: Besiktningsklausuler styrelsen ska kräva
AB 04, besiktningsmilestolpar, garanti och dokumentation — så styrelsen skriver upphandling som skyddar föreningen vid stambyte, tak och fasad.
Björn Selling · VD, Besiktningsman.se · Senast uppdaterad: 4 juli 2026
BM × DFF: Besiktningsman.se utför oberoende entreprenad- och garantibesiktning. DIN Fastighetsförvaltare stödjer upphandling, milstolpar och reklamation med protokoll.
Kort svar: Skriv in oberoende besiktning vid milstolpar, slut och garanti — samt tydlig reklamationsprocess med protokoll. Upphandling utan besiktningsklausuler är det vanligaste felet innan entreprenadtvist.
Minimiklausuler i förfrågningsunderlag#
- Oberoende besiktningsman — styrelsen/förvaltare utser
- Milstolpebesiktning — betalning kopplad till godkänd milstolpe
- Slutbesiktning — före slutbetalning
- Garantibesiktning — datum i kalender, inte i fotnot
- Reklamation — skriftligt inom avtalad tid med protokollbilaga
AB 04 — styrelsens fokus#
- Ansvarsgrenser vid dolda skador
- Ändrings- och tilläggsarbeten dokumenteras
- Garantitid och botemedel specificeras
Koppla till garantibesiktning och stambyte-checklista.
Upphandlingsprocess styrelsen kan försvara#
| Steg | Underlag |
|---|---|
| Behov | Statusbesiktning |
| Budget | LCC |
| Anbud | Minst tre |
| Avtal | Besiktningsklausuler |
| Uppföljning | Protokollkedja |
Efter upphandling#
Projekt med besiktning i varje fas
Stambyte och renovering kräver protokoll från upphandling till garanti. Vi och Besiktningsman.se följer samma standard.
Läs mer
Relaterade tjänster och guider.
Relaterade artiklar
Fler guider i samma ämne.
- Entreprenadtvist i BRF: Från protokoll till förhandling
Så hanterar styrelsen entreprenadtvist i BRF — skriftlig reklamation, AB 04, oberoende protokoll och nästa steg när entreprenören inte åtgärdar.
- Relining vs stambyte i BRF: Valguide för styrelsen
När relining räcker, när stambyte krävs — besiktningsunderlag, LCC-jämförelse och beslut som håller på stämman och vid garantitvist.
- Stambyte i BRF: Kostnader, tidplan och styrelsens beslutsunderlag
Realistiska kostnadsintervall, tidplan och besiktningskrav vid stambyte i Stockholms BRF — så styrelsen kan presentera projektet för stämman utan överraskningar.
Vanliga frågor
Vilka besiktningsklausuler ska stå i entreprenadavtalet?
Krav på oberoende besiktningsman, milstolpebesiktning, slutbesiktning, garantibesiktning före garantiutgång, fotodokumentation och protokoll som bilaga till reklamation. Entreprenören ska inte välja besiktningsman ensam.
AB 04 eller ABT 06 för BRF-projekt?
AB 04 är vanligast vid totalentreprenad i ROT-projekt. Styrelsen ska säkerställa att besiktnings- och reklamationsregler är tydliga — oavsett avtalsform. Juridisk rådgivning rekommenderas vid stora belopp.
Hur många anbud ska styrelsen inhämta?
Minst tre jämförbara anbud med samma besiktningskrav och omfattning. Annars riskerar styrelsen att inte kunna försvara val på stämman och revisor kan ifrågasätta processen.