Statusbesiktningen visade brister – så gör ni en åtgärdsplan
Redaktionen, DIN Fastighetsförvaltare
Kort svar
Gör om protokollet till en prioriterad åtgärdsplan. Ta först det som är akut eller rör säkerheten, sedan skador som sprider sig och sist planerat underhåll. Koppla planen till budget och avgift och för in den i underhållsplanen. Planen kan tas fram av en teknisk förvaltare eller en konsult. Din Fastighetsförvaltare gör det med protokollet som utgångspunkt.
Läs protokollet rätt – anmärkningar, risker, kategorier
Ett besiktningsprotokoll är en lista över iakttagelser, inte en plan. Läs det med tre frågor:
- Vad är det för typ av anmärkning? Fel som kräver åtgärd, risker som behöver utredas vidare, eller notering om normalt slitage.
- Var finns det och hur stort är det? En fuktfläck i ett källarrum och fukt i hela grunden är olika saker.
- Vad händer om ni väntar? Det avgör prioriteringen mer än själva felet.
Olika besiktningsfirmor använder olika kategorier och färgkoder. Läs protokollets egen förklaring innan ni jämför punkter. Är något oklart, fråga besiktningsmannen innan styrelsen fattar beslut.
Prioritera: akut, kort sikt, planerat
| Prioritet | Typiska exempel | Vad styrelsen gör |
|---|---|---|
| Akut | Risk för personskada, vattenläckage, brandsäkerhet, el i dåligt skick | Åtgärda eller säkra direkt, besluta utanför den ordinarie planen |
| Kort sikt | Fukt som sprider sig, takläckage, skador som fördyras med tiden | Utred, begär offerter, lägg in i nästa budget |
| Planerat | Byggnadsdelar som närmar sig slutet av sin livslängd | För in i underhållsplanen med år och budgetpost |
Tabellen är en princip, inte en bedömning av er fastighet. Vilka punkter som hamnar i vilken kategori avgörs av protokollet och en teknisk bedömning på plats.
Från åtgärdsplan till budget och underhållsplan
En åtgärdsplan utan pengar är en önskelista. När prioriteringen är klar:
- Uppskatta kostnad per åtgärd, gärna med offerter för de största punkterna.
- Lägg åtgärderna på år i underhållsplanen.
- Jämför med underhållsfonden och kassaflödet. Räcker det inte, behöver styrelsen diskutera avgift, lån eller att skjuta på planerade åtgärder.
- Redovisa planen för medlemmarna, så att stämman förstår varför budgeten ser ut som den gör.
Läs mer: från besiktningsprotokoll till underhållsbudget, avgiftshöjning och underhållsskuld och vad förvaltning kostar. Behöver ni en ny eller uppdaterad underhållsplan, se underhållsplanering för BRF.
Vem gör planen? Styrelsen, förvaltaren eller en konsult
| Alternativ | Styrelsen själv | Teknisk förvaltare | Fristående konsult |
|---|---|---|---|
| Fördel | Ingen extern kostnad, full kontroll | Känner huset, kan genomföra och följa upp | Oberoende expertis för en specifik fråga |
| Nackdel | Kräver teknisk kunskap och tid | Planen hänger ihop med förvaltarens egna uppdrag | Följer sällan upp genomförandet |
| Passar när | Få och enkla anmärkningar | Många anmärkningar som ska genomföras över flera år | Ett avgränsat tekniskt problem |
Oberoende: den som besiktar och den som planerar och genomför åtgärder har olika roller. Fråga därför alltid hur de rollerna hålls isär, oavsett vem ni anlitar.
Lokala förutsättningar i Stockholms innerstad
I innerstaden, till exempel på Södermalm, är beståndet en blandning av sekelskiftesstenhus, funkishus från 1930–40-talet, ombyggda industrifastigheter och moderna bostadsrätter. Återkommande tekniska risker som ofta dyker upp i protokollen:
- fukt och dränering i äldre hus
- tak och vindar i kuperad terräng
- stam- och eluppdateringar i ombyggnader
- buller och gårdsmiljö i tät bebyggelse
Föreningarna behöver ofta väga kulturhistoriska värden mot energieffektivisering. Det påverkar både val av åtgärd och tidplan. Se också underhållsplanering på Södermalm.
Fördelar med en åtgärdsplan
- Styrelsen vet vad som måste göras nu och vad som kan vänta
- Färre akuta reparationer och överraskningar på stämman
- Budget och avgift bygger på fastighetens faktiska skick
- Ett tydligt underlag för offerter och för långivare
För vem?
- Styrelser som har fått ett protokoll med många eller allvarliga anmärkningar
- Nya styrelseledamöter som ärvt ett protokoll utan plan
- Föreningar som står inför större renoveringar
Så går det till hos oss
- Ni skickar protokollet från statusbesiktningen.
- Genomgång av protokollet och vid behov ett kompletterande besök på plats.
- Prioritering i akut, kort sikt och planerat.
- Åtgärdsplan med tidplan som förs in i underhållsplanen.
- Genomförande och uppföljning genom besiktningsdriven förvaltning, om föreningen vill.
Andra tjänster
Källor
- Mall: underhållsplanering på Södermalm (hämtad 2026-10-15; fastighetstyper och risklista återanvända)
- Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, 7 kap. 4 §: riksdagen.se
Vanliga frågor
Svar om åtgärdsplan efter en statusbesiktning.
Börja med att sortera anmärkningarna i akut, kort sikt och planerat. Säkra det akuta direkt, utred och budgetera det som sprider sig, och för in resten i underhållsplanen.
Nej. Det som rör säkerhet eller kan orsaka följdskador bör tas direkt. Övriga anmärkningar kan planeras över flera år, så länge planen är dokumenterad och följs upp.
Det beror på hur stora åtgärderna är och hur mycket som finns i underhållsfonden. Ibland räcker fonden, ibland krävs avgiftshöjning eller lån. En åtgärdsplan med kostnader per år gör det möjligt att räkna på det.
Styrelsen ansvarar för förvaltningen av föreningens angelägenheter (7 kap. 4 §, lagen om ekonomiska föreningar). Förvaltaren tar fram underlag och genomför det styrelsen beslutar.
Det finns inget enskilt svar som passar alla fastigheter. Läs vår intervallguide för statusbesiktning.