Avgiftshöjning i BRF 2026 – så kopplar styrelsen underhållsskulden till beslutet

Kort svar: BRF:er höjer avgiften för att täcka löpande kostnader, räntor och sparande till framtida underhåll. Enligt SBC steg snittavgiften med 3,87 procent mellan januari 2025 och januari 2026, en lägre takt än året före. Lägre höjningar är inte samma sak som balanserad ekonomi. Om sparandet inte räcker till det underhållsplanen visar byggs en underhållsskuld upp – och den måste betalas senare.

Vad säger siffrorna för 2026?#

SBC, Sveriges Bostadsrättscentrum, publicerade i januari 2026 statistik baserad på cirka 3 900 föreningar:

• Januari 2024 – januari 2025: avgifterna steg i snitt 5,32 procent.
• Januari 2025 – januari 2026: avgifterna steg i snitt 3,87 procent.

SBC:s tolkning är att många föreningar har blivit mer återhållsamma, och att avgifterna i många fall ligger under den nivå som krävs för både drift och långsiktigt sparande. Risken, enligt SBC, är att nödvändiga justeringar skjuts upp och blir större senare.

Det är ett snitt för hela landet. Er förenings behov avgörs av er fastighet – inte av vad grannföreningen gjorde.

Varför höjer en BRF avgiften?#

Avgiften ska täcka föreningens kostnader. De vanligaste skälen till höjning:

1. Räntekostnader. Lån som omsätts till högre ränta.
2. Driftkostnader. Värme, el, vatten, försäkring, avfall och förvaltning.
3. Sparande till underhåll. Avsättning enligt stadgar och underhållsplan.
4. Amortering. Krav från långivare eller eget beslut att minska belåningen.
5. Uppskjutet underhåll. Åtgärder som borde gjorts men inte gjorts – underhållsskuld.

De fyra första är löpande. Den femte är det som skapar "chockhöjningar".

Vad är underhållsskuld – och varför syns den inte?#

Underhållsskuld är det underhåll som fastigheten behöver men som inte är gjort eller finansierat. Den står inte som en skuld i balansräkningen. Den syns först när taket läcker, stammarna måste bytas eller banken ställer frågor.

Typiska tecken: underhållsplanen är gammal, statusbesiktning saknas eller är flera år gammal, akuta reparationer ökar och avsättningen till underhållsfonden har inte följt planen. Läs mer i 5 tecken på underhållsskuld.

Så kopplar styrelsen underhållsskuld till avgiftsbeslutet#

Ett avgiftsbeslut som bygger på "vi måste nog höja lite" håller inte på stämman. Ett beslut som bygger på fastighetens skick gör det.

Steg 1 – Aktuellt skick. Utgå från en statusbesiktning. Fynden ska vara prioriterade, så det går att skilja akut från planerat.

Steg 2 – Uppdaterad underhållsplan. Fynden förs in i planen med år och kostnad per komponent: tak, stammar, fasad, fönster, ventilation, hiss.

Steg 3 – Jämför behov med sparande. Hur mycket behöver föreningen de närmaste 5–10 åren? Hur mycket finns i fonden och avsätts per år? Skillnaden är finansieringsgapet. Räkneexempel finns i underhållsskuld i siffror.

Steg 4 – Välj väg. Gapet kan täckas med avgift, lån eller en kombination. Varje val har ett pris.

Steg 5 – Visa medlemmarna kedjan. Besiktningsfynd → plan → kostnad → avgift.

Tre vägar – och vad de kostar på sikt#

Väg	Kort sikt	Lång sikt
Jämna årliga höjningar	Måttlig höjning varje år	Förutsägbart, bufferten byggs upp
Hålla avgiften still	Inga höjningar nu	Underhållsskuld växer; risk för stor höjning eller nya lån
Låna till underhållet	Avgiften påverkas mindre nu	Räntekostnad och amortering belastar avgiften i många år

SBC förespråkar själva jämna, årliga justeringar. Små steg är också lättare att förklara för medlemmarna än en stor höjning efter flera år av stillastående.

Vem beslutar om avgiften?#

I de flesta föreningar är det styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek, inom ramen för stadgarna. Grunderna för hur avgiften beräknas står i stadgarna, och en ändring av dem kräver stämmobeslut med kvalificerad majoritet. Kontrollera alltid era egna stadgar.

Stadgarna ska enligt bostadsrättslagen också ange grunderna för avsättning till underhåll av föreningens hus. Om avsättningen i praktiken inte räcker till planens behov är det en signal styrelsen inte kan bortse från.

Kommunicera höjningen – så håller beslutet#

• Börja med skälet, inte procenten. "Taket behöver läggas om 2028. Så här finansierar vi det."
• Visa underlaget. Hänvisa till statusbesiktning och underhållsplan. Lägg en sammanfattning som bilaga.
• Visa alternativet. Vad händer om vi inte höjer? Gör det konkret.
• Hänvisa till årsredovisningen. Föreningar ska enligt BFN:s regler för bostadsrättsföreningar (BFNAR 2023:1) bland annat upplysa om de har en aktuell underhållsplan. Det ger medlemmar och köpare en referenspunkt.
• Svara i förväg. Lägg en kort fråga-svar-lapp i trapphuset eller på hemsidan.

K3 från 2026 gör kopplingen tydligare#

Från räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3. Komponentavskrivning gör att tak, stammar och fasad syns som separata delar med egen livslängd. Det kräver en underhållsplan som faktiskt stämmer med fastigheten. Läs mer om K3-redovisning 2026.

Checklista inför budgetmötet#

• Statusbesiktning yngre än några år, eller beställd
• Underhållsplan uppdaterad med besiktningsfynd
• Finansieringsgap beräknat för 5 och 10 år
• Lånevillkor och räntebindning genomgångna
• Tre vägar jämförda i kronor per månad och lägenhet
• Kommunikation till medlemmar förberedd

Kort FAQ#

Varför höjer BRF:er avgiften 2026? Främst för att täcka räntor, driftkostnader och sparande till underhåll. Enligt SBC var snitthöjningen 3,87 procent mellan januari 2025 och januari 2026.

Är låg avgift ett gott tecken? Inte nödvändigtvis. En låg avgift kan betyda att föreningen inte sparar tillräckligt till framtida underhåll.

Vem beslutar om avgiftshöjning? I de flesta föreningar styrelsen, enligt stadgarna. Kontrollera era stadgar.

Hur motiverar styrelsen en höjning? Med en kedja från statusbesiktning till underhållsplan, finansieringsgap och avgift.

Nästa steg#

Behöver styrelsen ett underlag som håller på stämman? Vi börjar i fastighetens skick – statusbesiktning och 50-årig underhållsplan – och översätter det till budget.

• Underhållsplanering för BRF
• Besiktningsdriven förvaltning
• Se priser eller boka en kostnadsfri genomgång (30–45 min)