Takläckage i BRF – vem betalar och vad protokollet ska visa

Kort svar: Taket är föreningens ansvar. Bostadsrättshavaren ansvarar enligt bostadsrättslagen för lägenhetens inre, även när skadan kommer utifrån. Högsta domstolen slog i NJA 2019 s. 1013 fast att det normalt är bostadsrättshavaren som bekostar till exempel spackling och målning av innertaket efter ett takläckage. Föreningen kan ändå få betala om den brustit i underhållet av taket, varit vårdslös eller om stadgarna säger något annat.

Grundregeln: tak är föreningens, ytskikt är medlemmens#

Bostadsrättslagen fördelar ansvaret så här:

• Föreningen ska hålla huset i gott skick, i den mån ansvaret inte ligger på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 §). Taket, yttertaket, takavvattning och bjälklag hör till föreningen.
• Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte stadgarna säger annat (7 kap. 12 §). Det omfattar normalt ytskikt och inredning.

Det som gör takläckage svårt är att skadan uppstår i föreningens del – taket – men syns i medlemmens del – lägenheten.

Vad sa HD i "Takläckaget" (NJA 2019 s. 1013)?#

Vatten hade läckt in genom yttertaket och skadat innertaket i en lägenhet. Frågan var vem som skulle betala spackling och målning.

HD kom fram till att:

• Skadan i lägenheten, även om den har sitt ursprung i en annan del av fastigheten, hör till bostadsrättshavarens inre underhåll.
• Undantaget för vattenledningsskada i 7 kap. 12 § gäller inte. Ett takläckage är inte en vattenledningsskada.
• Föreningen ansvarar ändå om stadgarna ger föreningen ett längre gående ansvar, eller om föreningen brustit i sitt underhåll av taket eller annars varit vårdslös.

I målet hade det inte påståtts att föreningen brustit i underhållet. Därför fick bostadsrättshavaren stå för kostnaden.

Ansvarstabell vid takläckage#

Del	Vem ansvarar normalt	När det kan bli annorlunda
Yttertak, takpapp, plåt, takfot	Föreningen	–
Hängrännor och stuprör	Föreningen	–
Bjälklag och konstruktion	Föreningen	–
Innertak i lägenheten (spackel, färg)	Bostadsrättshavaren	Stadgarna utökar föreningens ansvar, eller föreningen har brustit i underhållet
Golv, väggar, inredning i lägenheten	Bostadsrättshavaren	Samma som ovan
Lösöre (möbler, kläder)	Bostadsrättshavarens hemförsäkring	Föreningens vårdslöshet
Takterrass eller takbalkong som ingår i upplåtelsen	Kontrollera stadgar och upplåtelse	Ansvaret kan ligga på bostadsrättshavaren

Försäkringen avgör ofta vem som faktiskt betalar. Föreningens fastighetsförsäkring och medlemmarnas hem- och bostadsrättsförsäkring kan täcka olika delar. Kontrollera villkoren – och självrisken.

Därför avgör underhållet ansvaret#

HD:s dom innebär att föreningens bästa skydd är att kunna visa att taket har skötts. Om föreningen inte kan visa det kan den få betala även skadorna inne i lägenheten.

Det styrelsen behöver kunna visa:

• Att taket har besiktats med rimliga intervall och att anmärkningar har åtgärdats.
• Att rondering har gjorts, med noteringar om tak, rännor och genomföringar.
• Att underhållsplanen tar upp taket med åtgärd och år.
• Att anmälningar har hanterats. Om en medlem anmält fukt i taket i två år utan åtgärd blir det svårt att hävda att underhållet skötts.

Vad protokollet ska visa vid ett takläckage#

När läckan har upptäckts ska skadan dokumenteras. Ett bra skadeprotokoll innehåller:

1. Tidpunkter. När anmäldes skadan, när var någon på plats, när stoppades läckan?
2. Läckans orsak och plats. Var kommer vattnet in? Genomföring, plåtskarv, takfönster, ränna, snö som smält mot takfot?
3. Skadans omfattning. Vilka lägenheter och utrymmen är drabbade? Fuktmätning med värden och mätpunkter.
4. Foton. På taket och i lägenheten, med datum.
5. Takets underhållshistorik. Senaste besiktning, senaste åtgärd, kända anmärkningar.
6. Bedömning av ansvar. Föreningens del, medlemmens del, eventuell entreprenör.
7. Åtgärder och ansvarig. Vem gör vad och när.
8. Uppföljning. Ny fuktmätning efter torkning. Kontroll att reparationen håller.

Krav på svarstider och jour hör hemma i förvaltaravtalet. Se SLA vid akut läcka.

Om taket nyligen har lagts om#

Har föreningen lagt om taket de senaste åren kan entreprenören ha ansvar. I entreprenader enligt AB 04 eller ABT 06 är garantitiden normalt fem år för arbetet. Reklamera skriftligen till entreprenören så snart läckan upptäcks, och spara protokollet. En oberoende besiktning ger underlag om entreprenören bestrider felet.

Förebygg: så minskar styrelsen risken#

• Rondera tak och rännor, särskilt inför vinter och efter storm.
• Rensa rännor och brunnar på hösten.
• Kontrollera genomföringar för ventilation, avlopp och solceller.
• Besikta taket och för in fynden i underhållsplanen.
• Ha en tydlig rutin för hur medlemmar anmäler fukt i tak.

Läs mer om att prioritera tak i OVK-, status- och takmodellen.

Kort FAQ#

Vem ansvarar för takläckage i en BRF? Föreningen ansvarar för taket. Bostadsrättshavaren ansvarar normalt för skadan i lägenhetens ytskikt, enligt HD i NJA 2019 s. 1013 – om inte stadgarna säger annat eller föreningen brustit i underhållet.

Räknas takläckage som vattenledningsskada? Nej. HD har slagit fast att undantaget för vattenledningsskada inte gäller takläckage.

Kan föreningen få betala skadan i min lägenhet? Ja, om föreningen har brustit i underhållet av taket, varit vårdslös eller om stadgarna utökar föreningens ansvar.

Vad ska styrelsen göra först? Stoppa läckan, dokumentera skadan med tid och foto och kontakta försäkringsbolaget.

Nästa steg#

Kan föreningen visa att taket är skött? Vi ronderar, besiktar och dokumenterar så att styrelsen har underlaget när det behövs.

• Teknisk förvaltning för BRF i Stockholm
• Besiktningar för BRF
• Renovering och underhåll