Underhållsplan för BRF – krav, innehåll och vad stämman ska se

Kort svar: Det finns ingen lag som generellt kräver att en befintlig BRF har en underhållsplan. Men kraven runt omkring gör den i praktiken nödvändig. Stadgarna ska ange grunderna för avsättning till underhåll enligt bostadsrättslagen. Årsredovisningen ska upplysa om föreningen har en aktuell underhållsplan. Och nya föreningar ska sedan 2024 ha en teknisk underhållsplan för 50 år i den ekonomiska planen.

Vilka krav finns? Tre regler styrelsen ska känna till#

1. Stadgarna – bostadsrättslagen 9 kap. 5 § Stadgarna ska innehålla grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Det säger inte hur planen ska se ut. Men det är svårt att avgöra om avsättningen räcker utan en plan som visar behovet.

2. Årsredovisningen – BFNAR 2023:1 Bokföringsnämndens regler kräver att bostadsrättsföreningar i förvaltningsberättelsen upplyser om de har eller inte har en aktuell underhållsplan. Aktuell betyder uppdaterad utifrån det styrelsen känner till. Styrelsen måste alltså ta ställning till om planen stämmer – inte bara om den finns.

BFN beskriver en underhållsplan som en handling med de viktigaste kommande åtgärderna för underhåll och återinvesteringar, när de beräknas göras och vad de kan kosta.

3. Nya föreningar – teknisk underhållsplan i ekonomiska planen Sedan 1 januari 2024 ska den ekonomiska planen för en ny bostadsrättsförening innehålla en teknisk underhållsplan. Enligt Boverkets krav ska den:

• visa underhålls- och återinvesteringsbehovet de kommande 50 åren,
• vara uppdelad på byggnadens komponenter,
• omfatta föreningens alla byggnader och all mark,
• ange åtgärder, när de beräknas utföras och beräknad kostnad,
• vid ombildning bygga på det besiktningsprotokoll som ska bifogas den ekonomiska planen.

Kravet gäller nya planer. Men det är en bra mall även för en äldre förening.

Vad ska en underhållsplan innehålla? Åtta delar#

En plan som håller för styrelse, revisor, bank och köpare innehåller:

1. Fastighetsuppgifter. Byggår, ombyggnadsår, antal lägenheter, ytor, byggnader och mark.
2. Komponentlista. Tak, fasad, fönster, balkonger, stammar, el, värme, ventilation, hiss, tvättstuga, mark och dränering.
3. Skick per komponent. Helst från en aktuell statusbesiktning – inte bara från teoretisk livslängd.
4. Åtgärd och tidpunkt. Vad ska göras och vilket år.
5. Kostnadsuppskattning. Per åtgärd, i dagens penningvärde, med angiven källa.
6. Prioritering. Vad är akut, vad är planerat, vad kan vänta.
7. Tidshorisont. Minst 10–30 år, gärna 50 år som för nya föreningar.
8. Uppdateringslogg. När planen senast uppdaterades och vad som ändrats.

En bra plan visar dessutom hur behovet jämförs med föreningens sparande. Det är den kopplingen som avgör om avgiften räcker.

Underhållsplan, statusbesiktning och K3 – hur hänger de ihop?#

Dokument	Vad det svarar på
Statusbesiktning	Hur mår fastigheten idag?
Underhållsplan	Vad behöver göras, när och till vilken kostnad?
Budget och avgift	Hur finansierar vi det?
K3-komponenter	Hur redovisas och skrivs tillgångarna av?

Från räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3. Komponentindelningen i redovisningen och i underhållsplanen bör stämma överens. Läs mer i K3-redovisning 2026.

Planen bör också ta hänsyn till energikrav. Se EPBD och energideklaration 2026.

Vad stämman ska se#

Underhållsplanen är styrelsens verktyg, men medlemmarna har rätt att förstå de beslut som bygger på den. Inför stämman bör styrelsen kunna visa:

• När planen senast uppdaterades – och om den bygger på besiktning.
• De största åtgärderna de närmaste tio åren, med år och kostnad.
• Hur sparandet förhåller sig till behovet.
• Varför avgiften ligger där den ligger.

En sammanfattning på en sida räcker ofta. Hela planen kan finnas tillgänglig för den som vill se den.

Hur ofta ska planen uppdateras?#

Det finns ingen lagstadgad frekvens. Men eftersom årsredovisningen ska ange om planen är aktuell behöver styrelsen ta ställning varje år. Uppdatera alltid:

• efter en statusbesiktning,
• efter ett större projekt, med faktiska kostnader,
• efter en oväntad skada,
• när kostnadsnivåer eller räntor ändras kraftigt.

Vanliga brister#

• Planen bygger på schabloner, inte på besiktning av den faktiska fastigheten.
• Den har inte uppdaterats efter stambytet eller takomläggningen.
• Kostnaderna saknar källa och går inte att kontrollera.
• Ingen i styrelsen kan öppna den. Den finns hos en tidigare förvaltare. Se digital underhållsplan – krav.
• Ingen koppling till budget. Planen och avgiften lever separata liv. Se från protokoll till budget.

Checklista för styrelsen#

• Vi vet var planen finns och har tillgång till den.
• Planen är uppdaterad senaste året.
• Planen bygger på en statusbesiktning.
• Alla komponenter och all mark finns med.
• Varje åtgärd har år och kostnad.
• Vi kan visa hur sparandet täcker behovet.
• Vi kan med gott samvete skriva "aktuell" i årsredovisningen.

Kort FAQ#

Är underhållsplan lagkrav för BRF? Inte generellt för befintliga föreningar. Men årsredovisningen ska upplysa om föreningen har en aktuell plan, och nya föreningar ska ha en teknisk underhållsplan för 50 år i den ekonomiska planen.

Hur långt fram ska underhållsplanen sträcka sig? För nya föreningar 50 år. För befintliga finns inget krav, men 30–50 år ger bäst underlag.

Vad betyder "aktuell underhållsplan"? Enligt BFN en plan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som är kända för styrelsen.

Vem upprättar planen? Styrelsen ansvarar. Många föreningar tar hjälp av förvaltare eller besiktningsman för besiktning och kostnadsberäkning.

Nästa steg#

Saknar ni en aktuell plan, eller bygger den på gamla antaganden? Vi upprättar underhållsplan för 50 år utifrån statusbesiktning av certifierad besiktningsman – och håller den uppdaterad.

• Underhållsplanering för BRF
• Besiktningar för BRF
• Se priser